中国房企转变策略 经济观察 不再拼规模 (中国房企未来发展之路)

nanchang3周前新闻动态7
中国房企未来发展之路 经济观察

中国房地产行业的转型发展正在加速,其表现之一就是房企不再拼规模了。3月下晚间在悉尼,中国房地产上市公司密集发布2023年业绩报告,并举办业绩发布会。记者观察到,今年各大房企的业绩发布会上,现金流安全取代增长规模等成为高频词。多家房企将现金流安全置顶。万科董事会主席郁亮在29日的业绩发布会上表示,现金流安全是第一要务。万科管理团队坚决不躺平,公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作力度,保障更厚的安全垫。美的置业也表示,2024年的策略是首先要保证现金流安全,把规模往后放。以提高负债的方式迅速扩大企业规模曾经是中国房企发展的金钥匙。不过,随着行业调整和再平衡,这一模式显然难以持续。不少房企主动削减债务规模。万科提出,未来两年削减付息债务1000亿元(人民币,下同)以上。中国海外发展副总裁郭光辉说,公司把现金流管理放在重中之重的首要地位。2023年实现经营净现金流入352.8亿元,并大额提前还款。还有企业明确以销定投,拿地时不再盲目追高。绿城中国行政总裁郭佳峰表示,现金流是公司的重中之重,在拿地的总量上,原则上会根据公司现金流情况来实施调整,以销定投。华润置地管理层也表示,坚持量入为出,把现金流安全作为第一原则,保持一定的投资强度。招商蛇口强调推行以销定投以销定产,按照每周、每月、每季度的现金流推算下季度的开工、拿地等。去年以来,房地产企业大都开启了新发展模式的探索。作为传统重资产行业,不少房企向轻出发。华润置地董事会主席李欣透露,华润在原有主航道业务的基础上,对经营性不动产业务做了实质性调整,变为经营性不动产资管业务,希望能够将资管打造成为华润置地的第二增长曲线。针对经营性业务资产重、投资回收周期长的难题,万科认为,发展REITs(不动产投资信托基金)或是答案。该公司透露,其有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。此前,万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已进入询价阶段,万纬物流REIT已于交易所正式发布,长租公寓REIT目前也在申报中。中国海外发展则提出,2024年实现商业收入增长25%的目标。据介绍,该公司2023年轻资产管理输出的商业项目占整体经营规模的17%。对于当前的房地产市场形势,多家房企管理层表示,市场上积极因素正在增加。中国海外发展董事局主席颜建国认为,房地产市场仍处于上下半场的转折期,转折期需要一定时间,也不可避免地要经历波动与调整。宏观层面,中国经济长期向好的趋势没有改变,回升向好的因素增强。中观层面,过严的调控政


暴利时代终结 房地产企业如何以变应变?

变局已定 总体来说,商品房销售面积的全面下行拐点在11月份已经确立。 根据中房信集团总裁丁祖昱的判断,明年1月,全国性房价拐点或将到来。 当开发商手里的钱越来越少,没钱开工,没钱拿地时,商品房新开工面积、土地购置面积以及开发投资额等一系列指标都有可能出现负增长。 而一系列指标下降的背后,到底蕴含着多少变化呢? 国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松(微博)近期在一篇名为《中国房地产市场将迎来第一次大调整》的署名文章中,对这种变局给出了专业的解读。 巴曙松认为,中国房地产行业正进入显著调整的起点阶段。 从公司财务的角度讲,其价值创造能力取决于两个方面:经营杠杆和财务杠杆。 房地产市场化以来的十年,房企的预售杠杆使经营杠杆成为价值创造的一支重要驱动力,表现在财务指标上,即奉行高周转率的企业能够通过扩大净经营性负债能力来实现净资产的现金流转换。 类似的,2004年土地“招拍挂”制度的实行使得地价与房价持续上涨,当地价或房价的上涨率超过融资成本,财务杠杆则成为推动房地产行业迅速上升的另一支驱动力。 “当前,之所以初步判断中国房地产行业正进入显著的调整阶段,基本的出发点也是基于这样两个视角,即经营杠杆和财务杠杆的双高时代即将面临根本性转变。 ” 巴曙松说。 经营杠杆率下降的大背景是房地产项目销售周期拉长。 首先,短期来看,房地产行业供给过剩局面已经形成,中国楼市正进入消化库存阶段。 总盘过大,供大于求。 上海易居房地产研究院在一份报告中称,截至2011年11月底,我国8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米,同比增长约38.44%,环比上月新增3.06%,库存量处于高位运行状态。 而2012年保障房的大量入市将进一步促进房地产市场供给结构的改变,并对中低端商品房供给形成直接冲击。 另外,目前房地产企业拿地时支付土地出让金的模式已经发生变化,一般来说是先支付50%,开工或一定期限内再支付50%。 和此前支付10%即拿地,然后通过贷款支付剩余地价款相比,房企资金杠杆率大幅下降。 这种变化提高了对开发商自有资金要求,也将直接影响企业盈利能力。 从主要上市房企的资产周转率看,万科、招商地产、保利地产和金地集团四大龙头的周转率均有所下降,扩张较快的绿城集团资产周转率则大幅下降约40%。 基于这种情况,中国房地产行业依赖预售机制获取高成长性的阶段将走向终结。 其次,财务杠杆的使用可以扩大房地产企业的净资产回报率(净资产回报率=利润率×资产周转率×财务杠杆),但财务杠杆的正向扩大效应发挥作用的前提条件是净经营性资产的回报率必须大于借贷成本,否则财务杠杆的扩大效应将反向启动,使净资产回报率成倍减少。 从这个角度看,当前及未来一段时间财务杠杆反向放大功能可能启动。 目前,房地产企业的利润率正大幅下降。 根据上市公司的相关报表测算,目前房地产行业平均净利润率为15%至20%左右。 这种高利润主要来自于土地的溢价,即在地价和房价持续上涨的情况下,开发商可以通过延长土地开发周期和推盘速度来提高利润率。 通过这种操作模式,中国房地产业在2004至2010年获得了高利润与高成长。 但是展望下一阶段,两个方面的转变将改变这一格局:一、二线城市城市化进程将有所放缓,三、四线城市城乡一体化逐步启动所释放的土地供给将会增加,未来地价的涨幅会趋于一个相对合理的水平,即使可能出现一定的反弹,但中长期的平均上涨速度将明显慢于过去几年。 另外,过去两年开发商积累的土地储备面临较大的资产变现和库存消化压力,结果资产周转率将会更低。

商业地产带给开发商怎样的机遇和挑战?如何来调整住宅市场和商业地产的略根性?

商业地产带给开发商的机遇和挑战。

1、机遇:

A、城市化的迅猛发展。

商业地产整个发展主要得益于中国经济的高速增长,城市化率不断的提高,越来越多人向城市聚集,旧城改造等等,带动了城市发展的同时,也带来了对商业地产的需求,商业地产作为城市配套的重要组成部分,对一个城市和区域的发展是有很大的影响的,城市化不能没有商业,而规模小、起点低的商业地产越来越满足不了大家的消费需求。

B、有利于开发商避开日趋激烈的土地“招拍挂”拿地。

基于对市政建设、就业、税收的拉动,商业地产不仅可以定向招标,而且在二三线城市,甚至被列为招商引资项目,减少拿地难度,享受政策优惠。为了繁荣区域经济,政府可以放弃短期利益。

C、有利于企业长远发展。

房地产中的住宅如果是一锤子买卖,那商业地产可谓是细水长流。土地不是永久可以取得的,经营却是可持续的。目前上市公司中绝大多数是住宅开发商,这种形势5年后会有根本性的转变。

D、避免政策周期性打击。

中国房地产十几年的发展历程表明:住宅注定是波澜起伏式的发展,经济不好了政策就扶持,经济向好则马上打压,周期性太强,悬着个心过日子呀。

E、躲开沉重的税负。

日益加重的房地产税赋,给房企经营带来很大压力。特别是土地增值税,如果严格从高预提,真不知道项目还赚不赚钱。变销售为持有,一下子峰回路转。

2、挑战:

A、商业地产政策瓶颈依然突出。

正像我曾经向中房协副会长朱中一反映过那样,商业地产在概念中,仍然混淆在传统的住宅房地产当中,结果是在产业导引上、特别是在融资和税收等政策上,随着住宅忽左忽右,市场好时没沾光、市场差时准倒霉。我想,随着房地产业开发商逐渐转型,商业地产从房地产中被细分,指定针对性的产业政策,是大势所趋。

B、一哄而上的缺少街区统筹规划的商业规划模式。

脱离实际的市场需求和承受力,盲目的规划,也有因政府追求业绩造成的原因,最终导致重复建设、规模失控,造成招商或者经营的困难。

C 、销售回款造成的重销售轻招商造成的致命运营缺陷。

早期的商业地产多数先开发销售,轻招商,没有更多的考虑后期的运营和管理,很难做到商业整体性,也做不到统一的经营和管理,导致大部分的商家在经营的过程中会被淘汰掉,致使经营困难,投资失利,投资者、经营者、开发者、管理者4方利益受损,将来的模式将以商业物业更多的持有为主,销售的模式逐渐的淡化为方向。

订单开发可以使开发商了解开发的项目,商家的市场需求,按照市场的需求和商家的经营需要开发产品,避免开发的盲目性,同时主力开发的引进产生的品牌效应可以提升项目的品质。由过去的单一模式向多功能与一体的现代综合开发模式转变,之前很多城市,特别是内陆城市,一般都是商业街随着商业模式和消费的升级,集购物、旅游、餐饮、休闲、娱乐与一体的商业综合体将成为未来商业地产开发的主流。

D、是商业地产的开发需要专业化和经验更丰富的专业人才。

大体分4类:第一类:商业地产的开发人才,包括规划、设计、产品定位、工程人才;第二类:商业地产的项目总经理等综合性人才,包括土地、投融资人才;第三类:商业地产的销售和招商运营人才;第四类:商业地产的运营管理人才,包括商业经营和物业管理人才。这四类人才只有第一类和住宅基本一样,其它的要求是完全不一样的。目前,商业地产人才奇缺,待遇高却招不到人。

E、融资难制约商业地产发展。

商业地产的开发需要较大的资金投入,而且短期难见效,这使很多开发商望商兴叹。

好在,近期不仅银行系统在加大力度支持商业地产发展,未来的发展还会涉及到信托资金的介入和保险资金的介入,7月30日,刚刚公布的《保险投资运用管理暂行办法》也比预期中的要宽松得多。一方面,保险公司季末资产10%可用于投资固定资产,意味着未来可能有超过3000亿元的资金进入房地产市场;另一方面,尽管暂行办法仍不允许保险公司投资土地开发,但对投资自持物业的开发并未做出明确限制。保险资金要求长期稳定的收益回报的特性决定保险资金的主要投资方向为商业地产。

总之,我在以前项目中,吃过很多商业地产的亏,也亲见证了5年来商业地产的迅猛发展。如果有机会,我想我会投身商业地产的开发、招商、运营当中,瞄准中国房地产发展道路上最后这块大蛋糕,甚至避开一线城市,在总结成功的商业模式的基础上,抢抓机遇,为自己的职业生涯谱写更绚丽的篇章。

参考资料,nz

2016年在目前的形式下,房地产企业应采用什么样的经营战略

中国的房地产业进入白银十年,市场和利润仍然有。 只有那些有实力的房企,才能在这十年有所斩获。 因为它们有资金实力、有市场经验、能做好更好的产品、能控制好成本、能合理的引入新材料新技术、有自己的产品研发团队、有成熟的项目经验、管理经验和强大的团队。 所以,不同的房企,在这个阶段的侧重应该不同。 未来的十年,将是一个大型实力房企逐渐占领市场、兼并挤垮小房企的过程,也是一个房产品质迅速提升的十年。 因为大房企两个占领市场的工具,一个是资金,一个就是产品。 做为一般的中小型房企,尤其是地方民营中小房企,在2016年拿地时要格外小心,必须确定自己在当地的天时、地利、人和都具备,才可以以低价拿地,否则,利用难得的政府去库存政策带来的机会,快速去化掉现有项目、把钱拿到手里,是上策。 对正在开发的普通住宅项目,建议加快开发。 同时,由于商业地产受电商冲击已是不争的事实,而且还在延续,尽快将手中价值一般的商业尽快销售,只留下极少量优质商业自持。 对于一些开发商对产业地产、旅游地产、农业地产、养老地产的热衷,更应该谨慎。 以个人经验,成功率很低,可研报告根本站不住脚。 其中只有农业与旅游结合的项目,可以尝试,但要求的先天条件颇多,即使条件都满足,还要在前期能够拿到政策支持,包括土地补贴、项目政策补贴、低息融资等等。 对于一些地方主导的招商,PPP也好,产业园也好,不能被一时的热情冲昏头脑,把你抬起来,得感觉到害怕。 慎重。 不一而足。 总结来说,资产迅速变现、新项目谨慎投资、降低管理成本、在观察中度过2016年。

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